Римма Поляк (rimona) wrote,
Римма Поляк
rimona

Жилье мое

Очень любопытная статья об истории кооперативного строительства жилья в Российской империи и СССР. Интересные просматриваются аналогии.

Журнал "Власть" № 39(743) от 08.10.2007

Дело рук самих проживающих

70 лет назад, в октябре 1937 года, Совнарком и ЦИК СССР приняли постановление, предусматривавшее национализацию принадлежавшего гражданам кооперативного жилья. Через 20 лет, однако, кооперативное строительство возобновилось. Историю решения квартирного вопроса населения за счет самого населения восстановил обозреватель "Власти" Евгений Жирнов.

"Ненасытимая алчность домовладельцев"
К идее объединяться для совместного строительства жилья квартиросъемщики всех стран пришли практически одновременно -- во второй половине XIX века -- и по одной причине -- резко выросших цен на аренду жилья. Питерский энтузиаст строительства в складчину Н. Голубов в 1871 году писал:

"Быстрое увеличение народонаселения города С.-Петербурга, заметно усилившееся со времени проложения железных дорог во все концы России и в особенности после франко-германской войны, равным образом развитие промышленности и торговли, открытие новых банков, фабрик, клубов, разных обществ, компаний, заведений, магазинов и т. д., занявших под свое помещение целые дома и этажи, напротив того сравнительно небольшое приращение новых построек и оказывающийся чрез то недостаток в помещении для жителей, наконец, ненасытимая корысть, алчность домовладельцев -- все это вместе взятое возвысило наемную плату за квартиры до такой степени, что жизнь в С.-Петербурге не только для бедных, но даже для несколько достаточных -- но небогатых -- людей сделалась до крайности невыносима. Ни для кого не секрет, что домовладельцы -- хотя, может быть, и не все, но в большинстве -- вместо платимых им прежде за квартиры в год 200, 500, 1000 р. и т. д. потребовали с нанимателей 300, 800, 1500 р. и т. д.".

Дабы "сохранить в своем кармане переплачиваемое домовладельцам и притом жить удобно, спокойно и самостоятельно", Голубов предлагал соотечественникам объединяться, складывать свои паи и строить на них дома с пристойными, но не шикарными квартирами. По его расчетам получалось, что для строительства четырехэтажного дома на сто квартир каждый из пайщиков должен внести по тысяче рублей. А дома меньшей этажности с квартирами в две комнаты требовали и еще меньших затрат. Однако это, казалось бы, разумное решение проблем десятков тысяч жителей русских городов так и осталось только проектом. И дело было не только в том, что небогатые горожане не могли найти требуемой суммы. Резко против были настроены домовладельцы, не желавшие терять свои доходы. Но главное, из организации недовольных своим положением обывателей могло вырасти нечто бунтарское и потому пугающее власти. Не помогло даже то, что Голубов предложил назвать будущее объединение обществом квартировладельцев, имея в виду, что собственники не могут иметь злокозненных антиправительственных взглядов. Из его затеи так ничего и не вышло.

Тем временем по всей Европе жилищно-строительные товарищества росли как грибы, и их члены вливались в ряды добропорядочных бюргеров, а не революционеров.

"Родиной строительных товариществ,-- говорилось в брошюре "Борьба с дороговизной квартир",-- является Англия, но здесь эти товарищества сами дома обычно не строят, а лишь выдают для этой цели ссуды своим членам. Такой же характер строительные товарищества носят и в Америке, где их нередко называют даже кооперативными банками. В других западноевропейских странах строительные товарищества сами занимаются строительством. Но на помощь этому строительству приходят государство, муниципалитеты, которые или оказывают товариществам непосредственно кредит, или ручаются за них перед банками и другими кредитными учреждениями. В Австрии, например, строительные товарищества при постройке домов 50% их стоимости получают из кредитных учреждений безо всякого содействия со стороны государства. Поручительство государства распространяется лишь на ту часть получаемой товариществом ссуды, которая выдается сверх 50% стоимости дома, т. е. под вторую закладную. Обычно под вторую закладную выдается 40%. Таким образом, первоначальная доплата со стороны товарищества при постройке равняется всего лишь 10%".

На этом фоне Россия стала выглядеть отсталой страной, чего отечественные власти не переносили во все времена. Правда, дело сдвинулось с мертвой точки лишь в 1903 году и лишь благодаря энтузиазму питерского юриста Дмитрия Дриля, который создал "Товарищество устройства и улучшения жилищ для трудящего населения". А членами товарищества были отнюдь не пролетарии, а те учреждения, компании и лица, которых Дриль убедил вложить средства в поддержание реноме российского государства. Из общего капитала товарищества в 250 тыс. рублей сто было внесено Министерством внутренних дел, чины которого видели в строительстве дешевого жилья для рабочих еще и средство борьбы с надвигающейся революцией. Самим трудящимся принадлежало не более 4-5% паев товарищества. И, как отмечали современники, комплекс домов "Гаванский рабочий городок" из-за постоянной нехватки средств был достроен просто чудом.

Но все же после этого по всей стране стали появляться товарищества и общества по совместному строительству жилья. Большинство из них так ничего и не построило, но были и отрадные исключения. Так, в столице империи с того же 1903 года вполне эффективно действовало "Первое общество собственников жилищ", которое построило два дома. Секрет его успеха заключался в том, что членами общества становились отнюдь не нуждавшиеся трудящиеся. Ведь квартира из трех комнат с кухней стоила более 4 тыс. рублей, причем четверть суммы нужно было внести немедленно, а право собственности на жилье оформлялось лишь после уплаты всей суммы. Однако отбоя от желающих все равно не было, ведь к тому моменту цены на съем квартиры выросли до заоблачных высот, и авторы "Борьбы с дороговизной квартир" сетовали, что "в Москве цены на квартиры выше, чем где-либо в Западной Европе".

Вслед за "Первым обществом собственников жилищ" в Петербурге появилось еще одно. Аналогичные организации создали в Москве и Киеве. Но из-за мздоимства местных властей и дороговизны земли дело продвигалось крайне медленно, так что к началу первой мировой войны, когда возведение жилья практически прекратилось, строительные товарищества по всей Российской империи можно было пересчитать по пальцам.

"Буржуазные правления притесняли трудовой элемент"
Пришедшим к власти большевикам в первые годы советской власти было не до жилищных кооперативов. К их созданию приступили лишь в 1922 году, когда оказалось, что все муниципальное хозяйство страны в полнейшем упадке, ведь дома не ремонтировались с довоенных времен. Выбор оказался небольшим -- вернуть здания прежним владельцам, что противоречило всем принципам коммунистов, или поручить заботу о них коллективам жильцов. Однако, как оказалось, советские управленцы не учли маленькой, но существенной детали. Несмотря на вселение в квартиры пролетариев, жильцы из бывших привилегированных сословий все еще составляли немалую часть жильцов. А поскольку они разбирались в управлении домами куда лучше представителей класса-гегемона, оставшиеся не у дел предприниматели вместе с интеллигентами и недобитыми дворянами захватили власть в жилищных товариществах.

"Засилье свое,-- писал в 1925 году главный советский теоретик жилищно-кооперативного движения В. Островский,-- буржуазия не преминула использовать в собственных интересах. Когда была необходимость в самодеятельности, в производстве дополнительных сборов и пр., буржуазные правления притесняли прежде всего и больше всего трудовой элемент: его уплотняли, дополнительные сборы взимали не пропорционально основной квартирной плате, а по занимаемой площади или даже по числу проживающих в помещении душ; квартирную плату с себя и со своих близких правления взимали в минимальном допускаемом и даже не допускаемом законом размере, не позволяя в то же время никаких поблажек в пользу рабочих, даже находящихся в самых тяжелых материальных условиях".

И уже считанные месяцы спустя большевикам пришлось менять правила игры. В 1923 году на деятельность жилищных товариществ наложили множество ограничений. Но средств на муниципальные расходы по-прежнему не было, и потому год спустя, в 1924 году, появилась новая схема -- жилищно-арендные кооперативные товарищества (ЖАКТ), которым на длительный срок государство передавало свои права и обязанности по эксплуатации жилых домов. Одновременно партия и правительство переложили на заводы, фабрики, организации и отдельных граждан заботы о строительстве нового жилья. Теперь им занимались жилищно-строительные кооперативные товарищества (ЖСКТ). При этом ЖСКТ, созданные при фабриках и заводах, пользовались огромными льготами. Землю им отводили в первую очередь, стройматериалы продавали по льготным ценам и освобождали от налогов. Общегражданским, как они тогда назывались, ЖСКТ вряд ли стоило жаловаться на такую несправедливость, ведь они получали кредиты в госбанках под минимальный процент -- от 1 до 4% -- на огромные сроки -- до 60 лет.

Чтобы обеспечить жилищные кооперативы средствами, в стране был введен дополнительный "жилкооперативный" налог на сверхдоходы, которым облагались все зарабатывавшие больше 1,2 тыс. рублей в месяц. В результате платили его не только частные торговцы, но и специалисты с дореволюционным стажем -- врачи, инженеры, ученые, с существованием которых была вынуждена мириться советская власть.

Для руководства ЖАКТ и ЖСКТ от района и выше создавались их объединения, жилищные кооператоры созывали свои съезды. И это обернулось новой серьезной проблемой для большевиков. До тех пор пока в партии шли дискуссии, а граждане страны могли более или менее открыто высказывать свое мнение, жилищные кооперативы не играли никакой политической роли. Однако по мере перекрытия кислорода заседания товариществ и их объединений мало-помалу стали превращаться в трибуну для оппозиционеров. Естественно, принимались меры. Кооператоров-коммунистов прорабатывали в райкомах и горкомах, наиболее активных инакомыслящих из "бывших" арестовывали. Но пока пролетарии в свободное от основной работы время строили себе дома, а интеллигенция и служащие оплачивали строительство жилья для себя, в ЦК на многое закрывали глаза. Ведь кооперативы делали очень и очень многое.

"За время своей деятельности, продолжавшейся 13 лет,-- говорилось в справке о жилищной кооперации, подготовленной для ЦК КПСС в 1957 году,-- жилищно-строительными кооперативными товариществами (ЖСКТ) было построено 7,27 млн кв. м жилой площади, на которую было вселено около 1 миллиона человек, а жилищно-арендными кооперативными товариществами (ЖАКТ) было арендовано 52,0 млн кв. м жилой площади, обслуживающей 8,8 млн человек.

За этот же период в системе жилищной кооперации были организованы заводы стройматериалов общей стоимостью на 1.1.1937 г. 36,1 млн рублей. Указанными предприятиями было изготовлено 651,5 млн штук кирпича, 668,6 тыс. тонн извести, 157,4 тыс. тонн алебастра, 6,7 млн штук черепицы, 967 тыс. тонн цемента и было выпущено около 2,1 млн куб. м пиломатериалов".

"Жилищный фонд превращен в личную собственность"
Однако в 1937 году нужда в кооперативах отпала. Дело было не только в том, что пришла пора на корню ликвидировать огромную структуру, которая прежде служила гнездом оппозиции. И даже не в тотальном искоренении частной собственности в любых формах. В связи с массовыми репрессиями жилье арестованных реквизировалось, но кооперативная собственность принадлежала всему кооперативу, который в связи с выбытием из рядов одного своего члена мог передавать ее другому. Чтобы не увязать в такого рода юридических тонкостях, было решено разрубить узел проблем одним ударом -- фактической ликвидацией кооперативной собственности на жилье. В работе кооперативов нашлись недостатки, которые раньше именовались льготами, данными государством. В постановлении ЦИК и СНК СССР "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах" от 17 октября 1937 года говорилось:

"В управлении домами и в законодательстве, регулирующем жилищное строительство, распределение и использование жилищ, сохранились вредные пережитки того периода народного хозяйства, когда местные советы ввиду своей организационной и хозяйственной слабости были вынуждены передавать права на управление домами, распределение и использование жилой площади отдельным коллективам жильцов -- жилищно-арендным кооперативным товариществам. В результате этого вместо государственного распределения и использования домов, осуществляемого через местные советы, государственный жилищный фонд в значительной части оказался на деле в руках, по существу, бесконтрольных, независимых от местных советов мелких коллективов жильцов, лишь формально объединенных в союзы жилищно-арендной кооперации. Сами местные советы, а также наркоматы коммунального хозяйства не только не способствовали ликвидации такой совершенно недопустимой практики, но, наоборот, охотно уступали жилищно-арендным кооперативам свои права на управление жилищным хозяйством. В итоге управляемый жилищно-арендной кооперацией жилищный фонд, составляющий 53 миллиона квадратных метров жилой площади, находится в совершенно неудовлетворительном состоянии... Помимо этого немало таких ЖАКТов, которые способствуют спекуляции жилой площадью. Система жилищной кооперации, состоящей из многочисленных звеньев -- подрайжилсоюзы, райжилсоюзы, городские, областные (краевые) и республиканские жилсоюзы, расходует около сорока миллионов рублей в год на содержание аппарата союзов, но не обеспечивает должного управления и сохранности жилищного фонда".

Самое забавное заключалось в том, что в постановлении признавалось, что и дома, находящиеся в ведении советов, пребывают в столь же плачевном состоянии, как и жактовские. Но это признание делалось для того, чтобы обосновать отъем собственности у ЖСКТ. Ведь для ликвидации ЖАКТ достаточно было разорвать договор аренды. К построенным кооператорами домам требовался иной подход:

"В неудовлетворительном состоянии находятся жилые дома, которыми непосредственно управляют местные советы и ведомства, а также дома, принадлежащие жилищно-строительной кооперации. Жилищный фонд, построенный строительной кооперацией и обошедшийся государству в 1,5 миллиарда рублей, фактически превращен в личную собственность отдельных членов жилищно-строительных кооперативов. На основании Положения о жилищной кооперации от 19 августа 1924 года и Положения о мерах содействия строительству рабочих жилищ от 15 июня 1927 года жилищно-строительные кооперативы получали через Банк финансирования коммунального и жилищного строительства долгосрочные (до 60 лет) строительные ссуды в размере 80-90 процентов, а иногда и выше 90 процентов стоимости домов. Благодаря этому пайщики кооперации получили за счет государства квартиры в бессрочное и безвозвратное пользование и фактически превратились в привилегированных собственников жилой площади при незначительном вложении собственных средств".

Итогом стала ликвидация жилищной кооперации. В собственности кооперативов оставались лишь те дома, ссуда за которые была уже выплачена или будет выплачена в течение полугода после издания постановления, что было фактически неисполнимым условием. В Москве кооперативными остались всего лишь несколько домов.

"В ущерб жилищному строительству"
Особый цинизм заключался в том, что формально жилищно-строительные кооперативы не запрещались. И уже в 1940 году Совнарком дал согласие на строительство кооперативного дома для мастеров эстрады. Правда, потом, когда в 1944 году жилье понадобилось для военных специалистов, решил недостроенный дом у артистов отнять (см. "Власть" N27 за 2004 год). А после войны партия и правительство стали разрешать строительство новых кооперативных домов для мастеров науки и искусства. Причем практически на прежних условиях кредитования.

"Советом Министров СССР,-- говорилось в справке 1957 года,-- в виде исключения было разрешено организовать в Москве жилищно-строительные кооперативы некоторым коллективам научных работников, педагогов, композиторов и других специалистов. Так, в Москве за период 1947-1952 гг. было организовано 10 жилищно-строительных кооперативов с разрешения Совета Министров СССР, пользовавшихся весьма льготными условиями для строительства домов. Указанными жилищно-строительными кооперативами было построено жилых домов общей площадью 32,7 тыс. кв. метров. Стоимость строительства этих домов составила 75,1 млн рублей. За период с 1952 г. и до настоящего времени в Москве зарегистрировано 15 жилищно-строительных кооперативов, также организованных с разрешения Совета Министров СССР. Эти кооперативы должны построить в текущем пятилетии (к настоящему времени построенных домов в этой группе кооперативов не имеется) жилых домов общей жилой площадью 96,4 тыс. кв. м. Стоимость строительства указанных домов составляет 204,9 млн рублей. Этим кооперативам предоставлялась ссуда в размере 70% стоимости строительства (на условиях из 1% годовых) со сроком погашения в течение 15 лет с момента окончания строительства. При этом Совет Министров СССР обязывал Мосгорисполком выполнять работы по строительству домов и обеспечивать строительство проектно-сметной документацией и местными строительными материалами, а Госснаб СССР -- выделять необходимые строительные материалы и оборудование. В результате строительство домов для жилищно-строительных кооперативов в г. Москве осуществлялось в ущерб жилищному строительству, предусматриваемому ежегодными народно-хозяйственными планами".

Но к 1957 году возникла новая ситуация. Хрущев пообещал народу решить жилищную проблему в кратчайшие сроки. Однако средств для выполнения этого обещания, как и всех остальных, остро недоставало. Так почему же желания трудящихся нельзя осуществить за счет средств самих трудящихся? Тут же вновь вспомнили о том, что по количеству построенных кооперативных домов СССР резко отстает от Запада и даже соцстран. И накануне нового 1958 года решили развернуть массовое строительство жилья за счет средств населения. При этом руководители государства рабочих и крестьян решили, что никаких льгот для классов-гегемонов не будет, они должны оплачивать квартиры полностью. А также все согласились, что кооперативные квартиры могут иметь уменьшенную площадь и ухудшенную планировку.

Народу же дали очередные обещания. В хрущевской программе КПСС говорилось, что к 1970 году будет покончено с недостатком жилья, а до 1980 года каждая советская семья будет иметь благоустроенную квартиру. Но, как обычно, при выполнении этих посулов возникли временные затруднения.

ПРИ СОДЕЙСТВИИ ИЗДАТЕЛЬСТВА ВАГРИУС "ВЛАСТЬ" ПРЕДСТАВЛЯЕТ СЕРИЮ ИСТОРИЧЕСКИХ МАТЕРИАЛОВ В РУБРИКЕ АРХИВ


http://www.kommersant.ru/doc.aspx?DocsID=811898
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

  • 2 comments